Beaucoup de propriétaires de maison ou condo décident de garder leur premier achat à titre d’investissement. Mais s’ils décident de vendre alors que des locataires occupent toujours les lieux, l’enthousiasme ressenti à l’origine à l’égard d’une propriété à revenu peut subitement se transformer en déception.

Katia Samson, fondatrice de Groupe Immobilier Katia Samson et courtier immobilier agréé DA, compte plus de 25 ans d’expérience en vente et location de propriétés. Elle explique ici pourquoi louer sa propriété peut, contrairement à ce que l’on croit,, présenter plusieurs inconvénients importants.

La question du bail

« Il est primordial de connaître les droits des locataires et les enjeux qu’ils poseront lorsqu’on va vouloir vendre, explique Katia. De plus, la propriété doit être vendue et notariée six mois avant la fin du bail si l’acheteur souhaite l’occuper, ce qui est difficile à prévoir lorsqu’on met une propriété sur le marché. » Autrement, le bail sera automatiquement renouvelé. L’avis de six mois ne peut pas être donné par le vendeur. Sans compter qu’il est plutôt rare qu’on puisse trouver un acheteur prêt à attendre six ou sept mois avant d’emménager dans sa nouvelle maison ou son nouveau condo.

De plus, la loi stipule clairement que dans le cas où un immeuble est mis en vente, les
propriétaires doivent donner aux locataires un avis verbal ou écrit 24 heures avant
toute visite d’un acheteur potentiel.  

 « Au sein de mon équipe, nous avons souvent dû composer avec des locataires qui ne coopèrent pas pour les visites, dont le logement est malpropre ou très en désordre, ce qui fait en sorte qu’il est impossible de présenter le logement à un acheteur potentiel », ajoute Katia Samson. Les courtiers savent aussi qu’un appartement loué est moins facile à préparer pour la vente. De plus, il est presque impossible de faire un travail de valorisation résidentielle – qu’on appelle aussi « home staging » –, dans les règles de l’art lorsque des locataires habitent la propriété. 

Si la propriété est achetée six ou sept mois avant la fin du bail, les nouveaux propriétaires devront prendre en charge la location, avec tout ce que cela implique. Un pensez-y-bien pour beaucoup de gens… qui ne voudront peut-être pas de cette responsabilité supplémentaire lors de l’achat d’une nouvelle propriété, alors que le marché indique clairement en ce moment que la
préférence va du côté des propriétés « clés en main », avec peu ou aucun problème en vue. 

Des milliers de dollars perdus

« J’ai souvent vu des locataires se faire offrir des milliers de dollars pour déménager, car les propriétaires voulaient mettre en vente leur condo », relate Katia Samson. L’autre aspect important à souligner lors de la vente d’une propriété en location est la question du gain en capital. Contrairement à la vente d’une résidence principale dont les profits de la vente (peu importe le montant) ne sont pas imposables, les profits de la vente d’une propriété en location doivent être ajoutés à votre revenu. Revenu Québec est catégorique : « Lorsqu’on réalise un profit sur la vente d’une propriété à revenus, ce montant constitue un gain en capital qui doit apparaître dans la déclaration de revenus. » Encore une fois, voilà des milliers de dollars qui ne vont pas dans vos poches, mais plutôt dans celles du fisc.

Pour plus de détails concernant la vente d’une propriété à revenus, n’hésitez
pas à communiquer avec nous. Chez Groupe Immobilier Katia Samson, nous sommes
toujours là pour répondre à toutes vos questions en immobilier!