Un couple de Montréal se sépare au printemps, et dès l’été, l’un des deux signe seul un contrat de mandat de vente. C’est dire à quelle vitesse une maison partagée devient l’affaire d’une seule décision. L’achat ou la vente d’un bien immobilier lors d’une séparation est rarement une simple transaction financière. Cela détermine également où dormiront les enfants, qui paiera l’hypothèque du mois prochain et quelle part de la valeur nette sera préservée après la séparation. En prenant les bonnes décisions dans le bon ordre, vous pouvez protéger ce que vous avez bâti sans que la vente ne devienne un nouveau sujet de dispute.
Qu’advient-il de votre maison lorsqu’une séparation commence?
La résidence familiale appartient rarement à une seule personne une fois qu’une relation prend fin, même si un seul nom figure sur le titre de propriété. Au Québec, la résidence familiale est généralement considérée comme un bien commun aux fins de la séparation, peu importe qui a signé l’acte de propriété initial. Les deux conjoints ont généralement leur mot à dire quant à la vente, au refinancement ou à la conservation du bien par l’un d’entre eux. Avant de mettre la propriété en vente, assurez-vous d’avoir une idée précise du solde de l’hypothèque, de la valeur marchande actuelle et de tout privilège grevant la propriété. C’est en négligeant cette étape que la valeur nette disparaît discrètement lors d’une vente précipitée.
Comment acheter ou vendre un bien immobilier pendant une séparation sans perdre de valeur?
Prenez le temps de vérifier les chiffres avant de signer quoi que ce soit. De nombreux couples en instance de séparation acceptent la première offre ou la première évaluation simplement parce qu’ils veulent en finir avec le processus, et cette précipitation leur coûte des milliers. Une inspection immobilière en bonne et due forme, un deuxième avis sur la valeur marchande et une vérification des permis de rénovation en suspens permettent tous de protéger le prix de vente. La même diligence raisonnable que celle requise avant l’achat d’une propriété s’applique tout autant lorsque c’est vous qui vendez sous pression. Les acheteurs peuvent sentir l’urgence, et une annonce mal préparée invite les offres à la baisse.
Que se passe-t-il si l’un des parents déménage au Canada après la séparation?
Les déménagements transfrontaliers ajoutent une couche supplémentaire de complexité aux séparations, surtout lorsqu’un des parents recommence sa vie dans un nouveau pays. Un parent qui déménage de la Floride au Canada pour se rapprocher de sa famille après la séparation doit coordonner trois éléments : le camion de déménagement, le calendrier de garde et la date de clôture de la vente de l’ancienne maison. Négliger l’un de ces trois éléments entraîne des problèmes : un bail qui commence avant l’arrivée des effets personnels, ou une audience devant le tribunal qui tombe en plein milieu du déménagement. Assurez-vous d’abord d’obtenir le consentement des deux parents concernant la garde avant le déménagement auprès d’un avocat spécialisé en droit de la famille. Plusieurs provinces exigent un accord écrit des deux parents avant qu’un enfant puisse être emmené de l’autre côté de la frontière.
Comment négocier un prix équitable lorsqu’on est sous pression pour vendre?
Faites la distinction entre l’urgence et la stratégie, et laissez votre courtier assumer la pression plutôt que de la faire ressentir à l’acheteur. Les vendeurs qui traversent une séparation sont parfois perçus comme des vendeurs motivés, ce qui incite certains acheteurs à faire des offres trop basses. S’appuyer sur une analyse comparative du marché documentée, plutôt que sur un chiffre dicté par les émotions, permet de garder les négociations les pieds sur terre. Demandez à votre courtier de filtrer les premières offres avant que vous ne les voyiez, afin de négocier en vous basant sur des faits plutôt que de réagir à un chiffre qui fait mal.
Que faire des effets personnels qui n’ont plus leur place dans cette nouvelle étape de votre vie?
Triez avant de faire vos boîtes, pas après. Une séparation implique généralement de déménager dans deux logements plus petits. Transporter chaque boîte de l’ancienne maison vers les deux nouvelles adresses ne fait que retarder l’adaptation. Il est préférable de trier d’abord certaines catégories :
- Les meubles qui ne rentrent pas dans un condo ou un appartement plus petit
- Les biens communs qui font encore l’objet d’un différend dans l’entente de séparation
- Les effets personnels saisonniers qui peuvent attendre dans un entrepôt jusqu’à ce que les horaires se stabilisent
En recourant à un service d’entreposage avant le jour du déménagement, vous éviterez de louer un camion à deux reprises. Tout ce qui fait encore l’objet de négociations entre les anciens conjoints devrait être entreposé à court terme plutôt que d’être entreposé chez l’un ou l’autre.
Quelles règles fiscales protègent votre valeur nette lors de la vente de votre maison?
L’exemption pour résidence principale s’applique toujours, mais un seul des conjoints peut en bénéficier par année d’imposition une fois que vous vivez séparément. En vertu des règles relatives à l’exemption pour résidence principale, les gains provenant de la vente de la maison familiale sont généralement exonérés d’impôt si celle-ci a été votre seule résidence désignée pendant toutes les années où vous en étiez propriétaire. Dès que vous et votre ex-conjoint vivez dans des résidences distinctes en vertu d’une entente de séparation écrite, chacun de vous peut désormais désigner sa propre résidence principale. Le formulaire T2091 doit être joint à votre déclaration de revenus. Les erreurs dans ce formulaire constituent l’une des causes les plus courantes pour lesquelles un couple en instance de séparation perd de l’argent à la saison des impôts au lieu de bénéficier d’un partage équitable.
Tourner la page sans fermer la porte à votre capital
Une séparation impose de prendre de nombreuses décisions à la fois, et celle concernant la maison est rarement la plus facile. En traitant la question immobilière lors d’une séparation comme un processus à part entière, en vérifiant la valeur du bien, en choisissant le bon moment pour déménager et en préservant l’exonération d’impôt, vous préserverez davantage ce que vous avez bâti pour la famille qui vous attend. Que vous restiez à Montréal ou que vous déménagiez à l’étranger, faites appel à un courtier qui a déjà géré des cas de séparation. Communiquez avec lui pour discuter de votre échéancier précis avant de mettre votre maison en vente, d’en acheter une ou de signer quoi que ce soit.